1. Privat
  2. /
  3. Nyheder
  4. /
  5. Er boligmarkedet overophedet

Er boligmarkedet overophedet?

-

Boligmarked Update

Af cheføkonom Jes Asmussen, 21. juni 2021

Et af de mere bemærkelsesværdige fænomener under corona-pandemien har været den ekstreme aktivitet på boligmarkedet, hvor udviklingen i både priser og antallet af handler er gået stik imod de noget mere dystre forudsigelser, der florerede, da krisen ramte dansk økonomi sidste forår.

Advarselslamperne er blevet tændt 

Den voldsomme stigning i både antallet af handler og boligpriser til nye rekorder har givet anledning til bekymringer om, hvorvidt vi er i gang med at opbygge en boble på boligmarkedet. En boligboble er defineret ved en kraftig prisstigning, som ikke kan forklares ud fra økonomiske faktorer som eksempelvis beskæftigelse, indkomstniveau, befolkningsstørrelse, renteniveau og skatter, men hvor priserne presses i vejret af spekulation i forventning om, at priserne vil stige endnu mere i morgen med øget gældsætning til følge. Problemet med bobler er imidlertid, at vi først ved, at der er tale om en boble, efter at den er bristet. 

Ikke desto mindre er advarselslamperne blevet tændt i både det såkaldte Systemiske Risikoråd og i Nationalbanken, der anbefaler at introducere nye tiltag for at dæmpe prisvæksten i de højest prissatte områder. Mulige forslag inkluderer et løft i udbetalingskravet fra de gældende 5%, en sænkelse af loftet for hvor store lån man må have i forhold til indkomst, en reduktion af rentefradraget og/eller en begrænsning af adgangen til afdragsfrie lån. Det er dog langt fra sikkert, at regeringen vil følge disse anbefalinger, og vi vurderer da også, at man nok bør se tiden lidt an, før nye drastiske tiltag introduceres.

Boligmarkedet som helhed er ikke i farezonen endnu

Vi er således ikke helt overbevist om, at der generelt er tale om en boble, hvis man ser på boligmarkedet over en bred kam. Den stærke udvikling i aktiviteten og i priserne, mener vi således, i vid udstrækning kan tilskrives gunstige finansieringsforhold som følge af de lave renter under krisen kombineret med stigninger i husholdningernes disponible indkomster. Hertil kommer også et adfærdsmæssigt aspekt bag udviklingen, hvor nedlukningen af økonomien både har ført til et øget fokus på egne boligforhold samt en stigning i frie midler som følge af en begrænsning af andre muligheder for forbrug. 

Endvidere har udbuddet af boliger ikke kunnet følge med den stærke handelsaktivitet. Udbuddet af boliger til salg er således styrtdykket under pandemien, som formentligt også har medvirket til at forstærke det opadgående pres på priserne. 

Ser vi på udviklingen i boligpriserne i forhold til udviklingen i indkomsterne, er der imidlertid efter vores vurdering ikke tegn på, at boligmarkedet som helhed er i farezonen endnu. Der er heller ikke tegn på, at det overordnet set er en kraftig øget gældsætning, der trækker priserne i vejret, som tilfældet var det op til finanskrisen. Billedet er dog lidt anderledes for lejligheder i for eksempel København by, hvor især gældsætningen i forhold til indkomsterne i dag er højere end under finanskrisen, til trods for tiltag de senere år der har haft til hensigt at begrænse gældsfaktoren. 

Danskerne er muligvis allerede begyndt at forlade boligfesten

Selv om advarselslamperne blinker skarpest for det trods alt mindre lejlighedssegment, er det dog også klart, at hvis boligpriserne fortsætter med at stige i det samme tempo, vi har set over det seneste år, så øges risikoen for en negativ korrektion på et senere tidspunkt. 

Der er imidlertid indtil videre ikke tegn på samme ustabilitet på boligmarkedet generelt som op til finanskrisen, og vi venter, at boligmarkedet fremadrettet vil begynde at køle ned af sig selv, hvor udsigten til stigende renter i kombination med den seneste tids prisstigninger vil øge boligbyrden i et omfang, som gør det sværere for nye købere at komme ind på boligmarkedet. 

De mest timelige opgørelser over antallet af handler indikerer da også, at danskerne muligvis allerede er begyndt at forlade boligfesten med et fald i antallet af handler over de seneste måneder. Hertil kommer en forventning om et stigende udbud af boliger til salg samt en normalisering af adfærdseffekten fra coronakrisen, i takt med at økonomien åbnes op. Det ventes at tage dampen af prisvæksten, som også bør få frygten for en boligboble til at aftage. Den såkaldte bløde landing, som vi forudser for boligmarkedet, kan dog blive truet, hvis renterne pludseligt skulle stige kraftigt, hvilket vi dog ikke umiddelbart ser risiko for.