1. Privat
  2. /
  3. Nyheder
  4. /
  5. Rygterne om boligmarkedets død var stærkt overdrevne

Rygterne om boligmarkedets død var stærkt overdrevne

-

Boligmarked Update

Af Cheføkonom Jes Asmussen, 28. august 2020

Prognoserne var dystre og udsigterne mørke, da coronavirussen ramte Danmark som et hammerslag i det tidlige forår. Vi kan imidlertid her på den anden side af sommerferien glæde os over, at rygterne om boligmarkedets død i første omgang viste sig stærkt overdrevne. Da de første virusrelaterede nedlukninger blev en realitet d. 11. marts, var der således nok ikke mange, der havde forudset, hvor solidt boligmarkedet indtil videre er kommet igennem en af de største økonomiske kriser i nyere tid. 

Virussen sendte boligmarkedet ned...

Efter en stærk begyndelse på året var den første reaktion på krisens indtog – og måske også på den midlertidige stigning vi så i realkreditrenterne i marts – at boligkøberne kravlede i flyverskjul som følge af den betydelige usikkerhed, der pludseligt prægede udsigterne for både økonomien og arbejdsmarkedet. Det blev naturligvis forstærket af anbefalingerne om social distancering, der jo gjorde det ret så besværligt at komme ud og kigge på sin drømmebolig. Det medførte en initial brat opbremsning i salgsaktiviteten, hvor handlerne med huse og lejligheder, to måneder efter nedlukningen trådte i kraft, var faldet med hhv. 20% og 33% i forhold til niveauet fra før krisen. Det satte sig også spor i boligpriserne, der i april i henhold til tal fra Danmarks Statistik lå omkring 2,5% under niveauet fra februar for både huse og ejerlejligheders vedkommende. 

… men sommerhuse viste vejen…

De første tegn på, at vi stod i en lidt speciel situation, hvor de ’normale’ sammenhænge mellem økonomisk krise og boligmarked var sat lidt ud af spil, fik vi imidlertid fra sommerhusmarkedet. Der gik således ikke lang tid fra, at krisen ramte, til danskerne begyndte at hamstre sommerhuse i et hidtil uset omfang. Siden nedlukningen i midten af marts og frem til juli er der således blevet solgt mere end 70% flere sommerhuse i forhold til samme periode sidste år. Udviklingen har nok i vid udstrækning været drevet af de reducerede muligheder for at holde ferie i udlandet, der fik mange til at realisere deres sommerhusdrømme, men det var som nævnt også en indikation på, at krisen måske ikke havde slået bunden fuldstændigt ud af boligmarkedet.

… og aktiviteten er kommet stærkt igen

I takt med hjælpepakkernes indtog, der bl.a. holdt hånden under arbejdsmarkedet, og at samfundet så småt begyndte at blive åbnet op igen, begyndte boligkøberne da også at myldre frem i lyset igen. Aktiviteten har endda været så kraftig, at det samlede antal handler med huse og ejerlejligheder siden nedlukningen i marts og frem til juli noget overraskende overstiger niveauet for samme periode sidste år - om end med visse regionale forskelle. En forklaring på det udeblevne kollaps skal måske også findes i, at boligmarkedet generelt ikke var præget af uholdbare prisstigninger op til krisen. Hermed stod vi ikke over for en korrektion af for høje prisstigninger, der skulle finde sted i tillæg til selve krisen, som vi for eksempel så det tilbage i midten af 00’erne. For det andet er realkreditrenterne faldet igen efter stigningerne i marts. Endelig er de danske husholdninger i dag betydeligt mere velpolstrede end for 15 år siden, som også giver boligmarkedet mere at stå imod med, og generelt har de stigninger, vi trods alt har set i ledigheden, været koncentreret i et befolkningssegment, der ’normalt’ ikke ses som de typiske boligkøbere. 

Boligprisfald nu mere end indhentet 

Den stærke salgsaktivitet har, i kombination med at der har været en vis grad af tøven med at sætte sit hus til salg under krisen, endvidere sendt udbuddet af boliger ud i et kraftigt fald. I juli lå antallet af huse til salg således på det laveste niveau i 10 år, som har gjort det til et sælgers marked og medvirket til at trække priserne i vejret. Det betyder også, at forårets prisfald i henhold til tal fra Boligsiden.dk nu er mere end indhentet, og huspriserne lå i juli 3,5% højere end samme måned sidste år. Priserne på ejerlejligheder og sommerhuse er endda steget med hele hhv. 6,1% og 7,1% i forhold til sidste år, og for alle tre segmenter er der tale om prisrekorder - bestemt ikke en udvikling man turde have håbet på for bare fem måneder siden. 

Men vi vil ikke afblæse prisfald endnu

Ser vi fremad, er vi dog fortsat en smule tøvende med hensyn til fuldstændigt at afblæse risikoen for en mere negativ udvikling. Ganske vist har vi svært ved at se rentestigninger i horisonten, som formentligt er en af de største trusler for boligmarkedet. Vi venter således kun meget begrænsede stigninger i de lange renter over det kommende år, mens de korte renter vil være forankrede på lave niveauer som følge af centralbankernes ekstremt lempelige pengepolitik. Derimod er vi noget mere bekymrede for de økonomiske udsigter, som fortsat er ualmindeligt usikre. Udfasningen af hjælpepakkerne vil formentligt betyde, at ledigheden vil begynde at stige igen. Den seneste tids genopblussen af virusudbruddet både herhjemme og i Europa skaber endvidere bekymringer om holdbarheden af det aktuelle økonomiske opsving og kan forstærke usikkerheden blandt boligkøberne. Endelig venter vi, at udbuddet af boliger vil stige igen i takt med, at sælgerne ser, hvor stærkt markedet har udviklet sig. Det vil skabe en bedre balance mellem udbud og efterspørgsel og medvirke til at dæmpe prispresset. 

Bedste bud er, at priserne vil falde noget igen

Vores bedste bud er derfor, at huspriserne vil begynde at falde igen i løbet af andet halvår, og at de ved udgangen af 2020 vil være lavere i forhold til samme tid året før. For ejerlejligheder ses den kraftige byggeaktivitet i de større byer at have medført en øget overkapacitet, som sammen med et højt prisniveau i især København og de strammere regler i forbindelse med boligkøb ventes at føre til lidt større prisfald end for husene frem mod årsskiftet. Det skal dog ikke ændre ved solstrålehistorien om kollapset på boligmarkedet, der blev væk. Og hvem ved – måske bliver vi lige så overraskede over ”falske rygter” om svagheder på boligmarkedet, når vi sender nytårsraketterne afsted.